Pelin Erim
0 532

544 6371700

Güven arayanlar için

Pelin Erim
Gayrimenkul Danışmanı, Mimar

Aşağıdaki başlıklardan emlak alımında dikkat etmeniz gereken konular hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Gayrimenkul alırken dikkat - 1

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, tüketicilerin gayrimenkul alırken dikkat etmesi gereken konuları sıraladı.

Sabri Ateş, son zamanlarda gayrimenkul alırken emlak komisyoncularına verilen kaporalar nedeniyle sorunlar yaşandığını belirterek, “Komisyoncunun kapora alma yetkisi yok” dedi.

Gayrimenkul alım-satımına ilişkin son zamanlarda odalarına emlak komisyoncuları da dahil değişik konularda şikayetlerin geldiğini ifade eden İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, aracı vasıtasıyla alınan gayrimenkullerde mutlaka vekaletin ilgili noterden doğrulatılması gerektiğini söyledi.

Alım-satımlarda mutlaka ilgili belediyeden, o seneye ait emlak vergisine esas olan değerin öğrenilmesini isteyen Ateş, tüketicilerin gayrimenkul alırken dikkat etmesi gereken diğer konuları da şöyle sıraladı:
*Alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulü bir kez değil, birkaç kez gördükten sonra karar veriniz.
*Gayrimenkulün elektrik, su, yakıt, yönetim borcunun olup olmadığını araştırın.
*Arsa veya arazi satın almayı düşünüyorsanız, imar durumunu incelemeli.
*Arazi; doğal SİT alanı, İSKİ Göl Koruma Havzası veya askeri yasak bölge içinde bulunuyorsa, çivi dahi vurulamayacağı gözönünde tutulmalıdır.
*Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden yetkili bir kişiyle tapuda kayıtlı araziyle, gördüğünüz arazinin aynı olup olmadığı mutlak suretle kontrol ettiriniz.
*Arazinin tümünün tapuda kayıtlı olup, olmadığının iyi araştırılması gerekir. Bazı araziler içinde Hazine’nin de payı olabilir.
*Arsa ve arazi tapusunun hisseli mi, tek kişiye mi ait olduğu iyi araştırılmalıdır.
*Gayrimenkul satışları noter satışı veya köylerde muhtar senedi ile değil, tapudan yapılmalıdır.

“BİR NEVİ DOLANDIRICILIK”
İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, vatandaşların gayrimenkul alım-satımını emlak komisyoncusundan yapması durumunda, meslek odasına kaydının bulunup bulunmadığına mutlaka bakması gerektiğini bildirdi. Ateş, tüketicilerin ileride mağdur olmaması için kayıtdışı çalışan komisyoncularla işbirliğine gitmemesi gerektiğini dile getirerek, alışveriş bitiminde ise fatura alınması gerektiğini hatırlattı.

Son zamanlarda bazı komisyoncuların müşteri çekmek için değerinin altında ilanlar vermeye başladığını kaydeden Ateş, şöyle devam etti: “Gayrimenkul için ilgili emlakçıya müracaat ettiğinizde de ‘satıldı’ veya ‘kiralandı’ diyorlar. Akabinde uygun yer çıktığında size haber verilebilmesi açısından bir akit imzalatıyorlar, 3-5 milyon lira para istiyorlar. Sakın imzalamayın ve para da vermeyin. İmzalayıp parayı verdiğinizde, görmediğiniz bir gayrimenkulü, almadığınız veya kiralamadığınız halde, gayrimenkulün satış değerinin yüzde 3’üne, kiralama için de yüzde 12’sine tekabül eden bedeli komisyon olarak almaya hak kazanacaklardır. Gazetelerde çıkan çarşaf gibi göz boyayan ilgi çeken günün kelepiri gibi ilanlar da mutlaka tuzak ilanlardır. Bu tür ilanlara itibar etmeyiniz. Son zamanlarda tüketiciler, emlak komisyoncusuna verilen kaporadan (cayma akçesi) kaynaklanan mağduriyete uğramaktadırlar. Kapora verip verip, mağduriyete uğramayınız. Çünkü, komisyoncunun kapora alma yetkisi yok.”

Gayrimenkul alırken dikkat - 2

Türkiye’de gayrimenkul alım ve satımı

Bilindiği üzere Türkiye’de gelişen ekonomi ve AB üyelik süreci Türkiye’de gayrimenkul piyasasını hareketlendirdi. Özellikle turistik bölgelerde yabancılar gitikçe artan sayıda gayrimenkul almaya başladılar.

Tabi bu hareketlilik beraberinde bir takım problemlerde getirmektedir. Özellikle gayrimenkul alım satımında ki prosedürleri bilmeyenler bir takım sıkıntılarla karşı karşıya kalmaktadırlar.

Bir örnekle başlayarak gayrimenkul alım satımında nelere dikkat edilmesi gerektiği konularına kısaca değinmek istiyorum.

Bir müvekkilimize turistik bölgelerin birinde bir otel binası satmak isterler. Bütün konularda anlaşıldıktan sonra bir kısım parayı ‘kapora’ diye alırlar ve ardından da oteli satmak istemedilerini bildirirler. Alıdıkları parayı geri iade etmedikleri gibi ayrıca müvekkili tehdit ederler.

Yapılacak iş hukuki ve cezai prosedürü başlatarak sonuç almaya çalışmaktır ki biz de öyle yaptık .Ancak, bu problemlerle karşılaşmadan bunların önlenmesi mümkündür. Bunun için işlem yapmadan önce işinizin hukuki boyutunu mutlaka ayrıntıları ile öğrenin. Bu size hem zaman, hem para, hem de sıkıntıdan uzak günler kazandıracaktır.

Gayrımenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususlar.

Eger bir arsa alıyor iseniz, arsanın resmi imar durumunu belgesini inceleyiniz. Size anlatılana değil mutlaka belgeye bakınız. Tapu senedinde yer alan ada, pafta, parsel numaralarının size satılmak istenen gayrimenkule ait olup olmadığını inceleyiniz. Aksi takdirde size denize nazır bir gayrimenkul gösterip denizle alakası olmayan bambaşka bir gayrimenkul satabilirler. Arsanın parselasyonu yapılmış ise ve hissedarları varsa bunların kimler olduğunun incelenmesinde yarar vardır.

Eğer bir konut alacak iseniz,yine gayrimenkulun tapu kaydı mutlaka incelenmelidir.

Kat irtifakının kurulup kurulmadığı, yapı kullanım izinin alınıp alınmadığı incenlenmelidir.

İnşaat halinde bir bina alıyorsanız mutlaka ve mutlaka mütahitin durumunu inceleyin veya kiminle sözleşme yaptığınıza dikkat edin. Arsa sahibinden mi alıyorsunuz yoksa müteaahhitten mi bunu bilmeniz ve kimden alıyor iseniz ona göre sözleşme imzalayarak ödeyeceğiniz parayı ve hangi özellikteki binayı nezaman teslim alacağınızı ayrıntıları ile belirleminiz gerekir. Aksi takdirde hiç bitmeyecek bir binaya bütün birikimizini yatırma gibi bir talihsizlikle karşılaşabilirsiniz.

Yapılacak sözleşmelerde özellikle yaptırımlar, her iki tarafın hak ve yükümlülükleri ayrıntıları ile yer almalıdır.

Alacağınız gayrimenkulde bir kiracı var ise onun kira sözleşmesini incelemelisiniz, tahliye taahhüdü var ise tarihlerini incelemelisiniz. Eğer o kiracı ile siz çalışmak istemiyor iseniz gerekli ihbarları süresi içerisinde yapmalısınız.

Satın aldıktan sonra birikmiş elektrik, su vb işlemlerle karşılaşmak istemiyor iseniz mutlaka borçların ödendiğini dair bir belge alın.

Tapu harçlarına ve düşük bedelli işlemlere dikkat edin. Son olarak özellikle tapu kayıtlarında gayrimunku ile ilgili her hangi bir şerh olup olmadığına mutlaka dikkat edin.

Sorunsuz işlemler dileğiyle, bir sonraki sayıda görüşmek üzere...

Av. Mahmut Metin

m.metin@damla.nl

Gayrimenkul alırken dikkat - 3

Yeni Bir Ev Satın Alırken Sormamız Gereken Sorular Şunlardır;
Binanın projesi var mı?
Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?
Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.)
Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?
Bu demirler standartlara uygun mu?
Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?
Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?
Bu sorulara olumlu yanıt veriyorsak “yapımız güvenlidir” diyebiliriz.

Bir Gayrimenkulun Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar (Ekspertizlik)
Bina yaşı ve metrekaresi,
Arsa payının tespiti,
Isınma şekli,
Otopark durumu,
Ulaşım durumu,
Cephe ve bulunduğu kat,
Toplam daire sayısı,
Manzarası,
Emlak bir site içinde ise, sosyal aktivitelerini değerlendirmek,
Emlağın boş ya da kiracılı olup olmadığının tespiti,
Yangın merdiveni-Güvenlik,
Hidrofor, Jeneratör,
Oda sayısı, kullanım özellikleri,
Balkonların elverişliliği,
Salon ve oda bağlantıları,
İnşaat sınıfı (cinsi),
İç ve dış inşaat malzeme kalitesi,
Bahçe ve çevre düzeni,
Ses ve ısı izolasyonu,
En önemlisi ise o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirmesini yapmak.
2000’ in Konutları
Binaların güvenliği yanında 21. yüzyıl insanı çağdaş konutlarda oturmak durumunda, 2000’in konutları şöyle tanımlanıyor;
Merkezi çöp sistemli,
Merkezi ve yerden ısıtmalı,
Otomatik yangın söndürme tertibatlı,
Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,
Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,
Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,
Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar (örneğin yılda bir kez içine girdiğiniz küvet gibi malzemeler, bu binalarda kullanılmayacak. Büyük bölümü aldığımız eşyaları kullanmadan koyduğumuz devasa mutfak tezgahları yerine en fazla 1.5 metrelik tezgahlar yer alacak.)
Sağlık sistemini çözmüş (oturulan site içinde bir sağlık merkezi),
Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler biçiminde örgütlenmiş siteler.
Satış
M.K. 634: Mülkîyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Bu sebeple gayrimenkul mülkiyetini edinmek için tapu sicil memurluğunda resmi senet düzenlenerek yapılması şarttır. Kanunların geçerli kabul ettiği bir sözleşme mevcut olmadıkça mülkiyet intikal etmez.

Vergi Kimlik Numarası Ve Gerekli Belgeler;
Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı,
Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler,
Satıcının bir, alıcının iki adet, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı gereklidir.
İşlemin Mali Yönü
Her yıl artırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 12.5 oranında tapu harcı öder.
Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
Emlak Beyannamesi Ve Vergisi
Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir,

Kimler Bina, Arazi Beyannamesi Verecektir?
Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir.
Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler.
İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar.
Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.
Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.
Genel beyan döneminde belirlenen emlâk vergi değerleri Vergi Usul Kanunu’na göre Bakanlar Kurulu’ nca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak artırılacaktır. Mükelleflerin bu artırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.
Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.
Örneğin; 04/03/2002 tarihinde satılan taşınmazı 31/12/2002 tarihine kadar, 15/12/2000 tarihinde satılan taşınmazı yine 31/12/2002 tarihine kadar emlâk vergi dairelerine bildirmelidirler.
El Değiştirmede Vergi Sorumluluğu
1319 sayılı yasanın 30’ uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun’ un 110’ uncu maddesiyle değişen fıkrasınca;
Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır.

TÜRK STANDARTLARI ENSTİTÜSÜ TÜKETİCİ BÜLTENİ

H. Ali TAYLAN
Ankara Tüm Emlakçılar
Meslek Odası Başkanı

Gayrimenkul alırken dikkat - 4

Emlak alırken tapu kaydının kontrol edilmesi gerektiğini vurgulayan yetkililer, Arsa, Konut alırken yada Kooperatife üye olurken dikkat edilmesi gereken konulara özen gösterilmesini aksi taktirde paranın boşa gidebileceğini belirtiyorlar.

Arsa Alırken

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyan değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedinde ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzman bir emlakçıyla çalışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi taktirde paranız boşa gidebilir.

Konut Alırken

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

Kooperatife Üye Olurken

Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu sistemde gelişmiş bir denetim mekanizması bulunur.
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın.
Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları saklayın.
Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.

Gayrimenkul alırken dikkat - 5

GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ MAL) ALIMI

Alacağınız veya aldığınız gayrimenkul size gösterilen yer mi?

Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edildiği halde, niçin kat mülkiyetine geçilmemiş?

Aldığınız bağımsız bölümün kaç numaralı bağımsız bölüm olduğunu, kapısındaki numaradan mı tesbit ettiniz?

Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda neden sizin hisseniz arsa hissesi olarak görülmekte?

Aldiginiz veya alacaginiz taşınmazda kiraci var mi?

Aldiginiz binanin cevre temizlik vergisi hic ödenmemis, ne olacak?

Aldiginiz binanin eski yillara ait elektrik ve emlak vergisi borclari var. Ödemek zorunda misiniz?

Tapu kayitlarinda taşınmaz üzerinde ne gibi kisitlilik halleri olabilir? Ipotek, haciz gibi kisitlilik hali olan taşınmazı aldigimda ne gibi sorunlarla karsilasirim?

Köy sinirlari icinde bir tarlanin 1500 m2'lik hissesini satin alabilir miyim?

Alacagim arsanin imar durmunu saticidan/emlakcidan istedigimde bir imar paftasi fotokopisi verdiler. Bunu dogru belge olarak kabul edebilir miyim?

Aldigim ya da alacagim taşınmazın iskansiz ya da iskanli oldugunu nasil anlarim?

Yapimci müteahhitten alacagim insa halindeki villa, daire veya isyerinin zamaninda teslim edilmesi icin ne gibi önlemler almam gerekir?

Müteahhit, daireyi noterden satis yapacagini, arsa hissesi verecegini söyledi. Bu ne demek?

Müteahhit insaati projeye muhalefet ederek yapacaktir. Kat irtifaki tesis edemeyecegi icin bu yola gitmektedir.

Gayrimenkul Satin alirken, baska nelere dikkat etmeli?
Fiyati ve güvenilirliginin tesbitinde binanin cephesi, kati, toplam daire sayisi, kullanim özellikleri, ses ve isi izolasyonu, insaat malzemesinin kalitesi, icinde kiraci olup olmadigi, yangin merdiveni, güvenlik, bahce ve düzeni, balkon durumu ve insaat sinifi etkendir. Emsal ve rayic bedelin de dikkate alinmasi gereklidir.
Ev alirken olumlu yanit verilmesi gereken sorular söyle siralanabilir:
_ Binanin Projesi var mi?
_ Zemin etüdü yapilmis mi?
_ Bina yapilirken deprem yönetmeligi dikkate alinmis mi?
_ Hangi deprem yönetmeligine göre yapilmis?
_ Projeler kim tarafindan yapilmis ve denetlenmis?
_ Binanin kullanma izni (iskan), ruhsati var mi?
_ Betonu elle karilarak mi hazirlanmis, betonyerle mi dökülmüs ya da hazir beton mu kullanilmis?
_ Yapinin Teknik Uygulama Sorumlusu ve ilgili kisiler kim?
_ Kullanilan malzemeler standartlara uygun mu?
_ Kum ve cakil nereden gelmis, kirma tas kullanilmis mi?
_ Yapida kullanilan demirin özelligi nedir?
_ Nervürlü mü, düz demir mi kullanilmis?
_ Bu demirler standartlara uygun mu?
_ Kullanilan demirin laboratuvar deneyi var mi?
_ Proje ile yapi arasinda paralellik saglanmis mi?
(Kaynak: jefo.com.tr)

Konut finansmanı

'Kira öder gibi' ev sahibi olmanın dayanılmaz çekiciliği yine gündemde. Kavramsal olarak birçoğumuzun bildiği ya da duyduğu, çoklukla uzun vadeli konut finansmanı adı altında 'göstermelik' ve 'saman alevi' gibi parlayıp sönen uygulamaları hatırlıyoruz. Geçmiş dönemlerin politik ve ekonomik istikrarsızlıklarının ortasında, uzun vadeli finansal ürünlerin olamayacağı ve ekonominin genelinde gelir seviyelerinin reel olarak gerilediği bir ortamda, uzun vadeli konut sistemi gerçekten de 'hayal' gibiydi.
Mevcut koşullarda artık durum daha farklı. Düşen enflasyon ortamında, zaman içinde iyice belirginleşecek olan satın alma gücü artışları ile uzun vadeli konut finansmanı mutlaka önem kazanacak. İpoteğe dayalı uzun vadeli konut edindirme kredisine dayalı 'mortgage' sisteminin işlerlik kazanması için önümüzde ciddi bir fırsat bulunuyor. Öncelikle, politik irade ve arzu mevcut; bürokratik olarak Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) teknik anlamda hazırlıklı ve donanımlı. Ancak, geçmişte işin sonunu getirirken zorlandığımız ve uzun soluklu düşünemediğimiz birçok uygulama yine de bizi tedirgin ediyor.
'Şeytan ayrıntılarda gizlenir' yaklaşımı ile 'mortgage' sistemini incelemeye alalım. Bu sistemin birçok temel taşı bulunuyor. 'Mortgage' sistemi ile, uzun vadeli varlıkları likit hale getirecek bir sistem kurularak,gayrimenkul finansmanının kalıcı ve sürdürülebilir olabilmesine çalışılıyor. İkinci bir piyasanın çalışabilmesi için öncelikle birincil pazarın, yani gayrimenkul pazarının iyi işlemesi gerekiyor. Ekonomideki düzelme ile beraber konut alıcısının alım kabiliyetinin artması ile, gayrimenkul yatırımına talep de olacaktır. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü verilerine göre, Türkiye'nin toplam yüzölçümünün yüzde 52'si üzerinde kamu kesimi söz sahibi. Gayrimenkul yatırım maliyetinin önemli bir bölümünü oluşturan arsanın temininde kamu kesiminin öncü bir rol oynaması gerekiyor.
Gayrimenkul piyasasının gelişmesi için kurumsal açıdan en kritik nokta, kalıcı ve sürdürülebilir konut finansman modelinden geçiyor. Dünyada, finans kurumları ya ipotek kredileri satarak ya da ipotek kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç ederek fon sağlıyor. Konut finansmanı için fonlar, ilk aşamada konut kredi bankalarının kurulması ile sağlanmış. Böyle bir sistemin çalışması için ipotek hayat sigortası ve özel ipotek sigortası gibi sistemler ayrıca geliştirilmiş. Yani gayrimenkul finansmanı sisteminde sigortacılığın önemli bir işlevi bulunuyor.
Amerika'da gayrimenkul piyasasının gelişebilmesi için, ikincil piyasanın gereklerini yerine getirmek üzere, kamunun öncülüğünde, birçok kurum kurulmuş. Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac olarak isimlendirilen kuruluşlar, ABD'deki merkezi (federal) yönetimin kurduğu kuruluşlar arasında. Benzer şekilde Türkiye'de de, SPK kuruluş aşamasında devlet destekli, zaman içinde tamamen özel sektöre devredilecek bir ikincil piyasa kuruluşunun tesisini doğru olarak öneriyor.
İkinci el ipotek piyasasının cazip olmadığı durumda ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı mümkün. İkincil piyasadaki kuruluşlar, ipotek kredilerini satın alarak menkul kıymetler ihraç edebilir. Kamunun garanti altına aldığı bu finansal araçların faizi, teorik olarak, kamu borçlanma araçlarının getirilerine yakın belirlenir. Adil rekabeti sağlamak için, bu tür araçlar kamu menkul kıymetleri gibi vergilendirilmeli. Ayrıca, ikinci el piyasası kuruluşlarına anlamlı bazı vergi muafiyetleri vermek doğru olur. Benzer şekilde, konut kredileri ile ilgili olarak ödenen faiz giderleri vergi matrahından indirilmesi sağlanarak bu sistemin önü açılmalı. Her durumda, uzun vadede büyüyen bir piyasanın getireceği ek vergiler, kısa vadede vazgeçilecek vergilerin çok üzerinde olur. İkincil piysasa için gerekli düzenlemeler gündeme gelince daha ayrıntılı incelemeler yapmaya devam edeceğim.

Metin Ercan / Radikal

Emlak vergisinde muafiyet