Pelin Erim
Gayrimenkul Danışmanı, Mimar

Evinizi satmak için 20 ipucu

Ev sahibi olarak mülkünüzün zamanında satılması için önemli bir rol oynarsınız. Aşağıdaki adımları izlediğinizde, RE/MAX satış temsilcinizin evinizi mümkün olan en iyi fiyata daha kısa zamanda satmasında yardımcı olursunuz.

Evinizin cazibesini arttırmak için en kolay ve güvenilir yol profesyonel dekorasyon hizmeti almanızdır. Başarılı bir dekoratör, mutfağınızın yeniden boyanmasından ayrıntılı temizliğe kadar yaptığı işlemler ile evinizin görünümüne ve müşteri üzerinde bırakacağı etkiye çok büyük katkı sağlayacaktır.

1. En iyi ilk izlenimi bırakın
Güzel biçilmiş çim, iyi tıraşlanmış bahçe bitkileri, düzenli bir giriş misafirinize çok güzel bir hoşgeldiniz mesajıdır. Eğer sonbahar ise yaprakları tırmıklamalı, kış ise yoldaki karları açmalısınız. Ne kadar az engel olursa evinizin cazibesi bir o kadar artacaktır.

2. İlerisi için bir kaç saatinizi ayırın
Gayrimenkulde yüksek kar elde etmek için şansınızı iyi değerlendirin. Oturma odası, banyo ve mutfağı düzenleyin. Eğer evinizdeki ahşap kısımlar çizilmiş ya da boyalar solmuş durumda ise küçük bazı dekorasyon işlemleri yapmalısınız. Yeni duvar kağıtları mülkünüzün cazibesini arttıracaktır. Bu işlemleri küçük harcamalar ile ehlinden yardım alarak yapabilirsiniz. Unutmayın, bir alıcının, evinizin ne kadar güzel göründüğünü gözleri ile görmesi, “bir kaç küçük değişiklik” ile çok güzel bir ev olacağını duymasından çok daha iyidir.

3. Musluk ve ampulleri kontrol edin
Damlayan musluklar sinir bozucudur, lavabonun renklerini kötü gösterir ve arızalı veya yıpranmış tesisata işaret eder. Patlamış ampuller ya da düzensiz kablolama misafirinizi karanlıkta bırakacaktır. Küçük problemlerin evinizin gerçek güzelliğine gölge düşürmesini engellemelisiniz.

4. İndirimi çağırmayın
Eğer kabin veya gömme dolaplarınızın kapıları sıkışıyorsa, onların alıcının kafasında da sıkışacağına emin olabilirsiniz. Kolaylıkla o sıkışıklıkların giderilebileceğini anlatmayı hiç denemeyin. Sadece biraz çaba ile kapıların kapanmalarını, sürgülerin takılmamasını sağlayabileceğinizi unutmayın.

5. Güvenliği düşünün
Ev sahipleri kendi kurdukları her türlü tuzakla yaşamayı öğrenirler; merdiven üzerinde patenler, zincirleşmiş ek kablolar, kaygan küçük halılar ve alçağa asılmış kafa üstü ışıklar. Konutunuzu mümkün olduğunca misafirleriniz için tehlikesiz hale getirin.

6. Odalarda yer açın
Potansiyel alıcıların sadece konforlu bir yaşama alanı aramakla kaldıklarını sanmayın. Alıcılar aynı zamanda depolama alanı da arar. Bu nedenle bodrumunuzun ve çatı katının da temiz olmasına, gereksiz eşyaların bulunmamasına dikkat edin.

7. Gömme dolaplarınızı gözden geçirin
Gömme dolaplar ne kadar iyi düzenlenmiş ise o kadar geniş görünür. Şimdi giymediğiniz elbiseleri kutulayıp bir hayır kurumuna bırakmanızın tam zamanı.

8. Banyonuzu pırıl pırıl yapın
Banyolar evleri sattırır, öyle ise ışıl ışıl parlamalarına izin verin. Küvet veya duştaki arızalı, eskimiş göz zevkini bozan her şeyi tamir edin ya da yenileyin. Daha hoş görüntü için en güzel havlularınızı, paspasınızı ve duş perdenizi takın.

9. Rüya gibi bir yatak odası yaratın
Alıcıyı yatak odanızın sıcacık konforu ile uyandırın. Harika bir görünüm için aşırı mobilyadan kurtulun. Mutlaka güzel bir yatak örtüsü serin ve perdelerin temiz olmasına dikkat edin.

10. Gündüzleri açılın
Bırakın güneş içeride parlasın. Perdeleri ve süslü örtüleri kenara çekin ki alıcı evinizin ne kadar aydınlık ve neşeli olduğunu hissetsin.

11. Geceleri aydınlanın
Evinizi geceleri gösterirken hem içeride hem dışarıdaki tüm ışıklarınızı yakarak heyecanı arttırın. Işıklar renk ve sıcaklık getirir ve misafirinizin iyi hissetmesini sağlar. Ayrıca ne kadar çok dış aydınlatma olursa evinizin dışı o kadar güzel görünür.

12. Kalabalıktan kaçının
Potansiyel alıcılar genellikle eğer ev diğer insanlar ile dolu ise kendilerini davetsiz misafir gibi hisseder. Böyle durumlarda evinize gereken dikkati göstermek yerine acele ile geçmeyi isterler. Bu nedenle randevu verdiğiniz zaman aralığında etrafta mümkün olduğunca az arkadaşınızın olmasına dikkat edin.

11. Evcil hayvanlarınızı izleyin
Kediler ve köpekler harika arkadaşlardır ama evinizi gösterirken değil. Çünkü evcil hayvanlar ayak altında dolaşmak konusunda oldukça yeteneklidir.

14. Sese dikkat edin.
Rock&Roll asla ölmeyecek fakat evinizin satışını öldürebilir. Evinizi gösterme zamanı geldiğinde mutlaka radyo ve tv nin sesini kapatın.

15. Rahatlayın, rahat bırakın
Arkadaşça davranın ama asla sohbeti zorlamayı denemeyin. Alıcılar mümkün olduğunca dikkatini başka yere vermeden evinizi incelemek ister.

16. Mazeret üretmeyin
Evinizin hangi kusuru için olursa olsun asla mazaret üretmeyin. Eğer alıcı evinizin herhangi bir kusuru için aşağılayıcı bir fikir beyan ederse, bırakın RE/MAX gayrimenkul danışmanınız tecrübesi ile durumu kontrol altına alsın.

17. Evinizin özgeçmişini kısa tutun
Evinizi sizin kadar iyi kimse bilemez. Fakat unutmayın RE/MAX gayrimenkul danışmanıları alıcıların ne ihtiyacı olduğunu ve ne istediğini çok iyi bilir.

18. Evinizi 2. el dükkanına dönüştürmeyin
Alıcılar evinize geldiğinde artık ihtiyacınız olmayan eşyaları onlara satmaya kalkışarak onları rahatsız etmeyin. Tümünden kurtulacağınız büyük satışı bu nedenle kaybedebilirsiniz.

19. Uzmanına bırakın
Emlak işlemleri, koşullar ve fiyat gibi konuları, bırakın alıcı ile bu konuda uzman olan RE/MAX satış temsilciniz görüşsün.

20. Danışmanınıza yardım edin
RE/MAX satış temsilciniz bu anlatılanları yaptığınız takdirde evinizi daha kolay ve kısa sürede satacaktır. Sonuçtan çok memnun olacaksınız.

www.pelinerim.com

Evinizin Gerçek Değeri

Bir evin gerçek değerini tespit etmek için çok çeşitli kriterler göz önüne alınmaktadır. Bu kriterler arasında binanın inşaat tekniğinden evinizin manzarasına kadar fiyatı etkileyen her türlü konu yer almaktadır.

Evinizi satarken mutlaka bir gayrimenkul danışmanı ile görüşmelisiniz. Çünkü gayrimenkul danışmanları sizin ömrünüzde belki bir defa yaptığınız alım satım işlemini neredeyse her gün yapmaktadır. Bu nedenle bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmak değerlendirme ve satış aşamasında size önemli ölçüde yardımcı olacaktır.

Teklifimiz sizi yormadan kısa sürede evinizi, ofisinizi, arsanızı gerçek değerine satmaktır. Arayın ayrıntıları birlikte değerlendirelim.

Gayrimenkul satarken nelere dikkat edilmelidir? - 1

GAYRİMENKULÜ satarken, gazeteye ilanvermek ya da satılık levhası asıp, alıcılarla tek tek muhatap olmak yorucuve sorunlu bir olay. Satış olayında, düşük oranlı bir komisyon ödemeyi gözealıp, gayrimenkulü emlakçı kanalıyla satmakta yarar var.Ancak, emlakçı ile satış öncesi, mutlaka sözleşme yapılmalı. Satılacakgayrimenkulün içinde kiracı varsa, kiracıyı çıkardıktan sonra ve bazıtadilatları yaptıktan sonra evi satmak daha kolay ve avantajlı... Gayrimenkul satanların, satış öncesi ve sonrası bilmeleri gereken önemlinoktalar var. Bunların bilinmesi, satıcıya çok ciddi avantajlar sağlayabilir(Bkz. Şükrü KIZILOT ve Ark., Gayrimenkul Rehberi, YaklaşımYayınları, Ankara 2004). 1- Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri Gayrimenkul kaça satılacaksa satılsın, tapuda ‘asgari bir değer’göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün, 2003 yılındaki EmlakVergisine esas değerini, yeniden değerleme oranının yarısı kadaryani asgari yüzde 14,25 oranında artırmak zorunluluğu var (Harçlar K.Md. 63 ve EVK Md.29). Örneğin, 2003 yılındaki emlak vergisi değeri60 milyar lira olan gayrimenkulü, 2004 yılında satarken, ister Temmuz ayındaister Aralık ayında satılsın, alım-satıma esas tapu değerini, asgari 68milyar 550 milyon lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz, bu değerin üzerinde gösterilmesindeherhangi bir sakınca yok. Yani 100 milyar lira da gösterilebilir. Ancak ona görede harç ödenir. 2- Gayrimenkulün Gerçek Satış Değeri Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olandeğerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapusenedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesigerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınırancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazdırılabilir (Maliye BakanlığıÖzelgesi, 24.02.1999 Tarih ve 6604 sayılı. Bkz. Yaklaşım Dergisi,Sayı : 76). 3- Ödenecek Harç Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değerüzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Örneğin 60 milyarlira gösterilen ev için alıcı 900, satıcı da 900 milyon TL öder. 4- Gayrimenkulünü Satan Şahıslar a) Miras ya da Bağış Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zamanve kaç TL.’ye satılırsa satılsın, bir kuruş gelir vergisi ödenmeyecek (GVKMük. Md. 80/6). b) Dört Yıl İçinde Satılırsa Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılırsa,bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi olacak (GVK Mük. Md. 80/6). Kazanç hesaplanırken, maliyet bedeli (satıldığı ay hariç), TEFE artışoranına göre yükseltilecek (GVK Mük. Md. 81/son). Kazanç çıkarsa, 12milyar TL. istisna düşülüp kalan kısım 2005 yılında 1-15 Mart tarihleriarasında beyan edilecek (GVK Mük. 80 f.3, Md. 92). 5- Şirket Gayrimenkulü Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmalarıhalinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıdaolduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemekve ayrıca KDV’de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğankazanç da, vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerininaktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancısermayelerine eklerlerse; a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, Kurumlar Vergisi ödemezler (KVK GeçiciMd. 28). b) Tapu harcı ödemezler (KVK Geçici Md. 28.f.9). c) Satış işlemi de KDV’ye tabi tutulmaz (KDV Kanunu Geçici Md. 10). d) Gelir Vergisi stopajı da ödemezler (KVK Geçici Md. 28/3 ve Gelir VergisiGenel Tebliği Seri No:231). Hemen belirtelim, bu uygulama, 31 Aralık2004’e kadar geçerli. 6- Satışın Belediyeye Bildirilmesi Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çöp vergisine yönelikbir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışınıyaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye, bir dilekçe ile durumubildirmelerinde yarar var. Şükrü Kızılot

Gayrimenkul satarken nelere dikkat edilmelidir? - 2

GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ MAL) SATIMI Sahip olduğunuz emlağı satarken, emlak alirken gösterdigimiz titizligi cogu zaman göstermeyiz. Ancak, gayrimenkulü sattıktan sonra ortaya çıkan problemler, satış esnasında da gereken özenin gösterilmesinin şart olduğunu bir kez daha gözler önüne seriyor. Her şeyden önce, gayrimenkul her zaman için, ne kadar karlı bir fiyata satılsa bile, satan açısından bir zarar ifade eder. Bu nedenle, lüzumlu haller dışında satış yapmamak en iyisidir. Özellikle, Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarındaki gelişmeler dikkate alındığında bu durum daha da önem kazanmaktadır. Eğer, içinde bulunduğunuz koşullar nedeniyle satış yapmak zorunda iseniz, gayrimenkul satışında dikkat etmeniz gereken ip uçlarını iki konu başlığı altında toplamamı mümkün. Bunlardan bir tanesi gayrimenkul danışmanın seçimi; diğeri ise ödeme şekli ve planı. EKSPERTİZİ İHMAL ETMEYİN Satış esnasında dikkat etmeniz gereken öncelikli husus, koşullarınızın size izin verdiği ölçüde sabırlı olmaktır. Gerek seçeceğiniz gayrimenkul danışmanı, gerekse alıcı taraf sizin sabrınıza bağlı olarak farklı bir muamele içinde olacaklardır. Yine bu çerçevede öncelik vermeniz gereken bir diğer önemli husus, gayrimenkulünüzü çok sayıda gayrimenkul danışmanı tarafından pazarlamanızın büyük bir hata olacağıdır. Böyle bir yöntem, hem gayrimenkulünüzün satışı esnasında konu üzerindeki hakimiyetinizin zayıflaması, hem de gayrimenkulünüzü arzu ettiğiniz bedelin altında satmanız sonucunu gündeme getirir. Bu nedenle, çok sayıda firma ile anlaşmak yerine, firmalarla görüşmeler yaptıktan sonra, sabırlı ve itinalı davranarak en güvendiğiniz gayrimenkul danışmanını seçip, tek bir firmada yoğunlaşmanız size büyük avantaj sağlayacaktır. Bu seçiminizi yaparken, seçtiğiniz gayrimenkul danışmanının müşteri profilini incelemeniz ve gözlemeniz yararlı olacaktır. Satmayı arzu ettiğiniz gayrimenkulünüzü satın alabilecek müşteri gurubuyla çalışmayan bir firma, size sadece zaman kaybettirir. Gayrimenkul firmasının kalitesi, satıcı tarafa sunacağı ekspertiz hizmeti ile kendini gösterir. Gayrimenkulünüzü satmaya karar verdiğinizde size vakit kaybettirecek en problemli konu, kabul edilebilirliği mümkün olmayan bir fiyatta israr etmenizdir. Böyle bir problemin ortaya çıkmasında en önemli faktör ise çevrenizde satılan veya satılmaya hazır durumda olan gayrimenkullerin satış değerleri ile ilgili kulaktan dolma bilgilerdir. Uzun süredir satılmayan bir dairenin fiyatı yüksek demektir. Bu durumda, o gayrimenkulün fiyatını kriter almak size zaman kaybettirir. Bu nedenle, bölgenizde satışı kısa sürede gerçekleşmiş gayrimenkullerin fiyatlarını araştırıp bu fiyatların bir ortalamasını almak daha yararlı olacaktır. Bu ön çalışmayı gerçekleştirmenizin yanı sıra, beraber çalışacağınız gayrimenkul danışmanınızdan mutlaka ekspertiz talebinde bulunmanız ve ekspertizin belirlediği fiyat ile ön çalışmanız sonucunda oluşan fiyatı karşılaştırarak, satışta üzerinde yoğunlaşacağınız nihai fiyatı belirlemeniz yararlı olacaktır. Satış işlemleri ile ilgili olarak dikkatle okuyup, üzerinde görüş birliğine vardığınız bir sözleşmeyi gayrimenkul danışmanınız ile imzalayınız. Çoğunlukla bu tür sözleşme yapmaktan kaçınılması, sonradan telafisi mümkün olmayan sıkıntılar doğurur. Yani, uyanık olmak anlamında sözleşme yapmaktan kaçınmanız size daha pahalı sonuçlar getirebilir. Satış gerçekleştikten sonra alım-satım makbuzlarınızı mutlaka talep ediniz. Aynen alıcı gibi, satıcı olarak işlemin tapuda gerçekleşmesini sağlayınız. Gayrimenkul danışmanınızı dışlamadan, ama mutlaka alıcı tarafla bir araya gelerek, son kere satış bedelini teyid etmeyi ihmal etmeyiniz. Son bir önemli konu, satacağınız geyrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığına bakmaktır. Vergi borçlarını temizlemek sizin yararınıza olacaktır. Satış işleminden önce gayrimenkulünüz ile ilgili tapu veya belediyede mevcut bulunan sorunlar, bir pazarlık konusu olarak aleyhinize işleyebilir. Ayrıca, son yıllarda alıcı tarafın gündeme getirdiği suistimal örneklerini dikkate alarak, satacağınız gayrimenkulün fiziki durumunu yansıtan bir noter belgesi düzenleyiniz. Aksi takdirde, yeni alıcının taşınma esnasında kendi kendine verdiği hasarlar, taşınması öncesi var olduğu iddiası ile kimi zaman sizden talep edilebilmektedir. Bu nedenle, gayrimenkulle ilgili tüm detayların noter kanalıyla dökümünü çıkarınız. Kalorifer dilimlerinin çalınması, termosifonun yok olması gibi çok ilginç olayalar gündeme gelmektedir. VADELİ SATIŞTA BONO VE ÇEKLERE DİKKAT Satışı gerçekleştiren taraf olarak en problemli kısım, gayrimenkulü satın alan tarafın yapacağı ödeme şekli ve ödeme planıdır. Eğer, imkan dahilinde ise ve sabredebilecek süreniz varsa, size peşin ödeme yapabilecek müşteriyi tercih etmek, her zaman için doğrudur. Ancak, sizin süreniz müsait değilse, acilen paraya ihtiyacınız varsa ve karşı taraf da nakit olarak bir anda bedeli karşılayamıyorsa, bazı koşulları dikkate alarak satışı vadeli gerçekleştirmelisiniz. Bu noktada dikkate almanız gereken husus, vadeli çek almaktır. Çünkü, emre muharrer senet ya da bonolar, hukuki açıdan kimi zaman zayıf kalabilmektedirler. Ayrıca, vadeli çek olayı Türk Ticaret Hukuku'nda var olmayan bir işlem olduğu için, verilen çekleri, mutlaka çeklerin muhatabı olan bankadan araştırın. 3 aydan daha fazla vadeli satış gerçekleştirmeyin. Yani, gayrimenkulün üçte biri değerini peşin, geri kalanını da iki eşit taksitle izleyen aylarda tahsil etmeye çalışın. Ancak, karşınızdaki güvenilebilir bir müşteri ise 6 aya kadar da vade yapabilirsiniz. Satış anında son bir önemli konu, vadeli satmanız halinde, gayrimenkule ödenen peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulmasıdır. Ne kadar güvenirseniz güvenin, alıcının ödemede çıkarabileceği herhangi bir probleme karşı ipotek yöntemi, size her zaman bir güvence olacaktır. (kaynak: Korhan Salihoğlu)